Glossaire : Passoire thermique, DPE
Deux notions indissociables : le DPE est l’outil de mesure, la passoire thermique est le résultat quand la note est mauvaise. Ensemble, ils conditionnent aujourd’hui le droit de louer un logement, son prix de vente et l’accès aux aides à la rénovation.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Définition. Le DPE est un diagnostic obligatoire qui évalue la performance énergétique d’un logement et lui attribue une étiquette de A à G — A pour les logements très performants, G pour les plus énergivores.
Une double évaluation. Depuis la réforme de 2021, la classe repose sur deux critères :
- la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) ;
- les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an).
La classe retenue est la plus mauvaise des deux. Un logement peu gourmand mais chauffé au fioul peut donc être pénalisé par ses émissions.
Quand est-il obligatoire ? À la vente comme à la location : il doit figurer dans l’annonce et être annexé au bail ou à l’acte. Il est valable 10 ans.
Son rôle a beaucoup grandi. Le DPE ne sert plus seulement à informer : il détermine le droit de louer, encadre les loyers, influence la valeur du bien et conditionne l’accès à certaines aides comme MaPrimeRénov’.
Passoire thermique
Définition. Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement classé F ou G au DPE : très mal isolé, mal ventilé ou équipé d’appareils vétustes, il consomme énormément pour un confort médiocre.
Repères de seuils (métropole, à titre indicatif) : la classe F correspond à une consommation d’environ 330 à 420 kWh/m²/an, la classe G au-delà de 420 kWh/m²/an (ou selon le critère carbone équivalent).
Ce que ça implique : le calendrier locatif
La loi Climat et Résilience (2021) interdit progressivement la location des logements les plus énergivores, considérés comme non décents :
En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034.
Précisions importantes :
- L’interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions : un bail en cours peut se poursuivre.
- Les logements F et G sont par ailleurs soumis à un gel des loyers (interdiction d’augmenter le loyer).
La réforme du DPE au 1er janvier 2026
Changement majeur à connaître : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.
Conséquence : de nombreux logements chauffés à l’électricité voient leur étiquette s’améliorer sans aucun travaux. Selon les chiffrages ministériels, plusieurs centaines de milliers de logements (les estimations vont de 700 000 à 850 000) sortent ainsi du statut de passoire thermique. Aucun logement ne peut voir sa classe se dégrader avec la nouvelle méthode.
Attention à ne pas confondre : cette réforme ne modifie pas le calendrier d’interdiction (2025 / 2028 / 2034), qui reste inchangé. Elle change seulement la note de certains logements — ce qui peut, de fait, les faire échapper à une échéance.
À suivre : des propositions de loi visant à assouplir ou à créer des dérogations au calendrier ont été discutées au Parlement en 2026, sans être définitivement adoptées à ce jour. Miser sur un report serait risqué : vérifiez l’état du droit avant toute décision.
À retenir
- DPE = diagnostic obligatoire classant le logement de A à G, sur la base de la consommation et des émissions (la plus mauvaise des deux l’emporte). Valable 10 ans.
- Passoire thermique = logement classé F ou G.
- Interdiction de location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 (calendrier décalé en outre-mer), avec gel des loyers pour F et G.
- Réforme au 1er janvier 2026 : coefficient électricité abaissé de 2,3 à 1,9, améliorant l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité sans travaux — mais sans changer le calendrier.